转正无望 小产权房最后的疯狂

本报记者 陈小瑛 见习记者 宫富丽 深圳、北京报道

在城市化进程的推进和过高的房价下，小产权房如今已遍地开花，这些建在农村集体建设用地上，无法办理产权证和土地使用证的楼盘，承载着很多人的住房梦。

而刚刚结束的十八届三中全会改革文件关于农村集体建设用地的表述，更是掀起了一波小产权房炒作浪潮。但正在投资客们蜂拥而入，力博小产权房未来转正之时，风向突转，中央对在建、在售小产权房亮起了红灯。

11月22日，国土资源部和住建部联合下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售小产权房，对在建、在售的小产权房坚决叫停。但是对于已经建成并且销售了的小产权房却并未提及。

在中国社科院农村经济研究所研究员党国英看来，此时中央叫停小产权房并不奇怪。他对《华夏时报》记者表示，两部委此番重申十分必要，有助于刹住抢建小产权房这股风。

深圳市规划国土委一位内部人士则对本报记者表示，两部委的通知说明国家坚决不允许小产权房转正，因为一旦放松就无法控制，小产权房问题太复杂，不可能一下子就解决。

最后的疯狂

受到各界广泛关注的小产权房终于迎来最终审判，但在此之前却上演着最后的疯狂。

11月21日下午，《华夏时报》记者来到位于深圳市宝安区龙华新区华荣路与创艺路交会处的锋尚公寓时，装修人员正在紧急施工中。公寓第10层已改装完毕。据悉，锋尚公寓不过低调开盘十天，已经售出16套。

中介人员向记者出示的资料显示，锋尚公寓户型全是单房和一房一厅，一套价格从7.5万到21.8万不等，楼盘定位十分明确，即面向投资客用于出租，楼盘老板在头两年替业主包租，14种户型月租均不同，最少330元/月，最多620元/月。记者粗略地计算了一下，以一套7.5万的单房为例，月租330元，需要19年才能收回成本，年投资回报率约5%，与商品房相近。

事实上，从“383”方案到十八届三中全会《决定》内容公布期间，深圳小产权房迎来了炒作的绝佳机遇。《决定》中提到的“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”，被中介人员解读为：小产权房未来即将转正。

名为“深圳小产权房大全”的微博用户，代理了深圳一百多个小产权房楼盘，据该代理机构人员小王透露，最近半个月内小产权房每平方米提价一两百元十分常见，最高的已经涨价500元/平方米，如位于松岗的星辰城市花园、金湖雅苑。

而北京通州的小产权房近期最高也已经涨价1000元/平方米，一位曾从中受益的投资客表示，仍然看好小产权房的上升空间。

本报记者调查发现，随着农村集体建设用地制度改革的炒作，小产权房的购买人群，也从过去以自住为主，开始转为投资比例上升。

争论转正

毫无疑问，11月22日两部委的表态彻底击碎了小产权房投资客们的美梦。

事实上，市场各方对于小产权房近期释放的政策信号，都存在不同的解读。

“千万别买，让小产权房转正，想都别想，三中全会也没说小产权房可以入市。”华远董事长任志强(微博)近日怒斥小产权房的违法性，认为允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样。

而以研究市场为主的多个专家观点趋于一致，认为对于小产权房已经形成的既定事实，必须分批次解决，通过补交地价，让其入市，“383”方案的提法可见端倪。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对记者表示，是否能转正，关键在于是否为建设用地，是否符合规划，如果用农地建的宅基地和小产权房肯定不可能转正。同时，需要对这些小产权房进行处置，比如补交地价，否则不公平。

“开发商当然不希望小产权房转正，体量太大，入市对于房地产市场的冲击将具毁灭性。”上述深圳市规划国土委内部人士对记者直言，这也是政府忧虑的一点。

而在国土资源部和住建部联合下发的通知中，明确表态，对于建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

事实上，近年来，国务院有关部门也曾多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，但是这一次两部委的表态言辞之严厉，态度之坚决，仍较为罕见。

对此，党国英表示，一直以来中央态度都十分坚决，因为小产权房的体量已经十分庞大，再兴建更加无法解决，两部委的重申十分必要，有助于刹住抢建的小产权房这股风。

中央从未松口

随着小产权房覆盖面的扩大，小产权房已非简单的经济或法律问题，而是演变成涉及政府、农民个人、农村集体、开发商、城镇购房者、投资客等多个利益主体，涉及农村土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。

这在中央党校三农问题研究中心副主任徐祥临看来，三中全会关于土改针对的主要是城镇化进程中，农村集体建设用地将改变过去由政府先征地再入市的征地制度，而是直接进入市场交易，但这并不代表在农村集体建设用地上的建筑物可以直接入市流转。

事实上，中央层面对于小产权房问题也从未松口，国土资源部曾多次强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

北京荣帮瑞明投资管理有限公司董事长李伟告诉记者，小产权房入市会对房地产业有一定影响，在未来几年内不太可能实现与国有土地同等入市。而住房和城乡建设部科学技术委员会常务副主任李秉仁近日也明确表示，从未听过国家有要解禁小产权房的说法。

小产权房违法，这是现实法律中毋庸置疑的事实，对已建成的小产权房，该如何处置？

此次两部委针对小产权房下发的通知中，仅对在建、在售的小产权房坚决叫停，但是对已建、已售的小产权房的处置问题却并未提及。

因此，有乐观者，如民建中央经济委员会副主任马光远认为，小产权房对稳定中国房地产市场、增加供应、解决居民住房问题功不可没，小产权房转正是必然的趋势。

顾云昌也认为，从中央提出建设统一的城乡建设用地来看，小产权房变大产权是必然趋势，但处置起来问题复杂，因此已经拖了十来年，中央政府一直未松口。

“政府不敢随意放开小产权房，最主要是目前没有办法评估到入市会带来哪些后果和影响。”上述深圳市规划国土委内部人士分析。他认为，两部委的表态已经说明国家坚决不会允许小产权房转正。不过对于购买小产权房自住的并无多少风险，政府强拆的可能性不大，而历经几轮上涨潮的小产权房就如同现在的商品房一样，想要再从中套利，也不大可能。